Občinski svet sprejel Odlok o določitvi dovoljenega časovnega obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v občini Bohinj

Občinski svet Občine Bohinj je na včerajšnji seji sprejel Odlok o določitvi dovoljenega časovnega obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v občini Bohinj. S tem je Občina izkoristila možnost, ki jo občinam daje Zakon o gostinstvu (ZGos-1), da časovni obseg kratkotrajnega oddajanja stanovanj prilagodijo razmeram na svojem območju.

Kaj določa odlok

Odlok določa dve območji z različnim dovoljenim časovnim obsegom:

• Območje 1: največ 30 dni v koledarskem letu. Obsega vse površine večstanovanjskih stavb (SSv) po občinskem prostorskem načrtu v Bohinjski Bistrici ter večstanovanjske stavbe v delu osrednjih območij centralnih dejavnosti (CU) v Bohinjski Bistrici in Stari Fužini. Znotraj območja ostajata celotni enoti urejanja prostora BB-8 (Pod železniško postajo) in BB-9 (Na Polani). Natančna opredelitev in grafični prikaz sta v prilogi odloka.
• Območje 2: največ 270 dni v koledarskem letu. Obsega vsa preostala območja občine, vključno s podeželskimi naselji in območji individualnih eno- in dvostanovanjskih stavb. 270 dni je zgornja meja, ki jo ZGos-1 dopušča občinam.

Zakaj odlok

ZGos-1 je uvedel poseben režim za občine z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema. Občina Bohinj je bila maja 2026 uvrščena med te občine. V njih bi v letih 2027 in 2028 praviloma veljala omejitev 60 dni letno. Občine pa lahko do 31. oktobra 2026 s splošnim aktom določijo drugačen obseg, med 30 in 270 dni, če za to pripravijo analizo razmer.

Občina je zato pripravila strokovne podlage (ZaVita, svetovanje, d.o.o.). Te kažejo, da pritiski kratkotrajnega oddajanja niso prostorsko enakomerno razporejeni. Najizrazitejši so v večstanovanjskih stavbah in osrednjih območjih naselij, kjer se stalno bivanje najneposredneje prepleta s turističnim oddajanjem. Hkrati je turizem pomemben del lokalnega gospodarstva: leta 2025 so apartmaji, sobe in počitniške hiše ustvarili 30,6 % vseh prenočitev v občini. Odlok zato išče ravnotežje med varovanjem stanovanjskega fonda in kakovosti bivanja ter pomenom turizma za občino.

Upoštevane pripombe javnosti

Po prvi obravnavi je potekala javna objava in zbiranje pripomb. Evidentiranih je bilo 84 pripomb in mnenj, med njimi mnenje sveta zavoda Turizem Bohinj in mnenja vseh štirih krajevnih skupnosti. Na njihovi podlagi je bil predlog spremenjen:

• namesto treh območij sta določeni dve, vmesno območje s 180 dnevi je ukinjeno;
• območje s 30 dnevi je zožano, tako da iz njega izpade večina individualnih eno- in dvostanovanjskih hiš.

Pojasnila o ZGos-1

Ali so časovno omejeni vsi ponudniki turističnih nastanitev?

Ne. ZGos-1 ne uvaja splošne časovne omejitve za vse ponudnike nastanitev. Posebna pravila o časovnem obsegu se nanašajo na oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem.

Kaj je »oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem«?

Po ZGos-1 je to opravljanje nastanitvene dejavnosti v stanovanju ali delu stanovanja, razen kadar gre za turizem na kmetiji. Stanovanje je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota.

Na koga se ureditev nanaša?

Ponudnika, ki turistom omogoča kratkotrajno nastanitev v stanovanju ali delu stanovanja. To je lahko lastnik ali uporabnik stanovanja, sobodajalec, samostojni podjetnik ali pravna oseba, če se dejavnost dejansko opravlja v stanovanju oziroma delu stanovanja.

Ali beseda »apartma« pomeni, da ponudnik ni omejen?

Ne, in tudi ne obratno. Pri presoji ni odločilno, kako ponudnik nastanitev poimenuje. ZGos-1 uporablja izraz apartma tudi kot eno od vrst nastanitvenega obrata, v katerem se lahko oddaja stanovanje. Ključno je, ali se dejavnost opravlja v stanovanju oziroma delu stanovanja ali v drugem prostoru, ki je urejen kot nastanitveni obrat.

Kaj pa hiša, v kateri je en del stanovanje, drugi pa je namenjen dejavnosti?

Ni odločilno, da je celoten objekt »hiša«. Presoja se konkretni del objekta, v katerem se opravlja nastanitvena dejavnost, njegov pravni status in način uporabe. Pomembna je dokumentacija o objektu, zlasti namembnost in uporabno dovoljenje. Če so prostori nastanitveni obrat in niso stanovanje, jih ni mogoče samodejno obravnavati kot oddajanje stanovanja. Navedba, da je del hiše namenjen dejavnosti, pa tudi ne pomeni samodejno, da ZGos-1 ni relevanten. Preveriti je treba dejansko in pravno ureditev prostorov.

Ali so omejeni tudi hoteli, penzioni, kampi in podobni obrati?

Časovna omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj ni splošna omejitev poslovanja vseh nastanitvenih obratov. Med nastanitvene obrate sodijo hoteli, moteli, penzioni, gostišča, apartmaji, sobe, počitniške hiše, kampi in drugi nastanitveni obrati.

Koliko gostov je lahko v enem stanovanju?

Po ZGos-1 je lahko v posameznem stanovanju registriran en nastanitveni obrat (apartma, soba ali počitniška hiša), tudi če ima več nastanitvenih enot. Skupno število nastanjenih gostov je omejeno na 15, pri čemer mora biti zagotovljenih najmanj 8 m² uporabne površine na gosta.

Glavno sporočilo

Pri presoji posameznega ponudnika ni dovolj vprašanje, ali oddaja turistom ali ali svojo nastanitev imenuje »apartma«. Pomembno je, v kakšnih prostorih se dejavnost opravlja in kakšno uporabno dovoljenje ima nepremičnina, ki se oddaja.

Kako naprej

Občina bo učinke ureditve spremljala. Po preteku dvoletnega obdobja (2027–2028) bo ponovno presodila učinke odloka in potrebo po dodatnih ukrepih, če zastavljeni cilji ne bodo doseženi v zadostni meri.